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不動産を担保評価する


  
    

【ご相談内容】
札幌市の郊外住宅地域に所在する共同住宅の担保評価をしたい。建物はまだ新しく品等も良いのだが、立地条件があまり良くないため空室が多いようだ。

【調査結果】
適正価格は2,150万円
積算価格は2,800万
収益価格2,100万

【ポイント】
不動産の価値は通常、費用性、市場性、収益性という3つの側面を反映して決まります。しかしアパート等の収益物件の場合には、需要者は特に収益性を重視する傾向が強いため、適正な価格を求めるためには収益性を重視した評価を行う必要があります。

【物件内容】
所在地    札幌市
用途地域  第1種住居地域(建ぺい率60%、容積率200%)
土地面積  300㎡
建物面積  240㎡
道路      南側幅員8m舗装市道
土地概要 間口15m 奥行20m
建物概要 木造2階建共同住宅、築後約5年

【評価方法】
原価法と収益還元法を適用しました。原価法については、主として周辺の土地取引事例に比準して求めた土地価格を1,800万円と査定しました。次に、建物の再調達原価に、耐用年数に基づく方法と観察減価法を併用して求めた現価率を乗じて、建物価格を1,600万円と査定し、複合不動産として要因も考慮のうえ、原価法による積算価格を2,800万円と査定しました。一方、現在の賃貸収入をもとに、分析期間中に得られるであろうと予測される有効純収益の現価の合計額に、分析期間満了時の正味復帰価値の現価を加算して、DCF法による収益価格を2,100万円と査定しました。立地条件等に鑑み、今後も賃貸収入の伸びを期待できないと判断されたことから、収益価格は積算価格を大きく下回る結果となったものですが、本件は収益性が特に重視される物件の鑑定評価ですので、試算価格の調整にあたっては収益価格を重視し、鑑定評価額を2,150万円と決定しました。


【結果】
本鑑定評価の結果を受けて、依頼者は金融機関から不動産価値に見合った融資を受けられることになった。









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