北海道全域をカバーする不動産鑑定機関。不動産評価・有効活用等のご相談なら北海道アプレイザーズ･ファームへ

　　

【ご相談内容】
北海道札幌市の約3,000㎡の土地を相続したが、不動産鑑定評価書をとって相続税を安くしたいのですが。

【調査結果】
現行賃料の約20％減の賃料を評価額とした

【ポイント】
1,000㎡以上の規模の大きな土地の評価の場合、どのような利用方法が最もその土地にとってふさわしいかを判定する必要があります。これを、最有効使用の判定と言います。たとえば、戸建住宅用地として開発するのか、マンション用地として開発するのか、いずれかによって評価額が大きく異なります。通常、戸建住宅用地として開発する場合、道路や公園等のつぶれ地が生じ、またそれらの造成費用もかかり、マンション用地として開発するよりも評価額は低く出ます。最有効使用が、戸建住宅用地として開発するのがふさわしい土地の場合、相続税における土地評価よりも、不動産鑑定評価のほうが低くなる場合があります。

【物件内容】
所在地：札幌市
用途地域：第１種住居地域（建ぺい率60％、容積率200%）
土地面積：3,000㎡
道路：南側幅員11m舗装市道概要：間口50m　奥行60m
駅からの距離：徒歩20分

【物件図面】
構成中


【評価方法】
まず、最有効使用が、戸建住宅地として開発するのがふさわしいと判断した場合、不動産鑑定評価では、約250㎡の住宅地の評価額50,000円／㎡に対して、規模が大きく道路等のつぶれ地が生じ、道路、上下水等の造成工事費がかかることを勘案して70％の減価が妥当と判断し、評価額を45,000,000円と判定しました。

　標準価格　　　　　　格差修正率　　　　単価
50,000円／㎡×(100%－70%)＝15,000円／㎡
　　単価　　　　　　　面積 　　　　評価額
15,000円／㎡×3,000㎡＝45,000,000円（相続税における土地評価）

次に、相続税における土地評価では、「正面路線価×広大地補正率×面積」により評価します。
本件では
　正面路線価　　　　広大地補正率　　　 面積　　　　　評価額
40,000円／㎡ ×　45%　×　3,000㎡＝54,000,000円となります。

【結果】
本件では、不動産鑑定による評価額の方が低く算出されました。