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地代・家賃を設定する 値上げ・値下げする

 昭和60年代から平成初期(いわゆるバブル期)に建築されたホテル・郊外型店舗等(リースバック方式)において、当時は売上高等の将来が右肩上がりの予測が主流となっていました。
 しかし、バブルがはじけたため、建築時(契約時)の予測売上と実際の売上は相当の乖離を生じる結果となり、費用に占める家賃(地代)の割合が増加し、企業収益を圧迫する結果となっています
 単体では赤字経営となっているホテル・店舗も多数出現している現状にあります
 家賃・地代の改定に当たっての客観的な目安がなければ、両者(賃貸人・貸借人)とも基準となるものがなく、調整が困難である。
 家賃・地代の鑑定評価を基準に、賃貸人・貸借人とも合意の上、スムーズな改定作業のお役に立っています。

  
     

【ご相談内容】
道内においてスーパーマーケットを多数店舗経営している企業経営者ですが、固定費である賃料を見直し、値下げ交渉するために適正家賃を把握したいのですが。

【調査結果】
現行賃料の約20%減の賃料を評価額とした

【ポイント】
契約当事者のみでは難航する賃料交渉を、専門家の立場から適正な賃料水準を示すことにより賃料交渉の一助とするため鑑定評価書を作成した。

【物件内容】
所在  札幌市内幹線沿い(16m市道)の路線商業地域
用途  食料品・日用品販売
規模  土地 約7,000㎡
建物  約3,500㎡
構造  鉄筋コンクリート造陸屋根平家建
築年  平成8年8月頃


【契約内容】
期間  平成8年から20年間
一時金 敷金(無利息)・保証金(3年据置17年間で返済)
経緯  過去に改定なし


【評価方法】
差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法を適用して評価を行った。
①差額配分法  
地価、建築費、物価水準、所得水準等の下落が続いた中、対象不動産の適正な経済価値に即応する実質賃料と実際実質賃料との間に発生している差額を、貸主、借主それぞれに帰属する部分の適正な配分に留意して算定。(配分は50%ずつとした。)
②利回り法  
現行賃料を定めた時点(本件においては契約時点)及び価格時点における事例資料及び各種要因資料を収集、その社会的背景を十分に考量し、継続賃料利回りを算出しこれに基づき算定した。(継続賃料利回りは約5%。)
③スライド法
変動率については一般経済指標のみならず、北海道及び札幌市の大型小売店舗販売額の変動率を適用する事により地域の特性、スーパー業界の特性を反映させるよう努めた。(1店舗あたりの売上高は年間で約3%程度減少。)
④賃貸事例比較法
札幌市内における同業種の継続賃料の賃貸事例を収集し、市場における実際の賃料水準を把握するとともに、建物の品等、地域格差等を考慮して算定した。(事例の平均は約4,000円/坪)
⑤結論
各手法により求められた賃料の中庸値を採用し現行賃料の約20%減を評価額とした。

【結果】
本鑑定評価の結果を受けて、依頼者が賃料交渉に当たった結果、約10%の値下げとなった。







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