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サブプライム住宅ローン問題と日本の不動産価格の行方

 不動産投資の選別化⇒価格の混在⇒不動産鑑定士による価値の見極めが重要

極めて急速にサブプライム住宅ローン問題の影響が拡大している。
平成19年11月9日の読売新聞紙上には下図が掲載され、丁寧に解説されている。この図は分かりやすいので、ここに転載する。下図の中心にある「サブプライムローン問題」と一番下の「景気悪化」のさらに下に「日本の不動産価格」と入れると、その行方はおのずと見えてくる。俗に「風が吹けば桶屋が儲かる」というが、サブプライムローン問題という風は、原油高を誘発し、石油産出国および石油関連企業を桶屋にしてしまったようだ。つい1ヶ月ほど前までは、楽観論と悲観論が交錯していたが、どうやら後者が大勢を占めてきて、深刻化の様相も呈し始めている。
さて、このような状況下において日本の不動産価格はどこへ向かうのか、検討してみたい。10年国債利回りは、平成11月10日現在1.525%で、投資マインドが安全性重視に傾いていることの証である。投資家はハイリスクを敬遠し、この国債利回りを規準として確実な収益が得られる投資対象を探すことが現実的であると言えよう。そこで浮上すると予測されるものが、インカムとしての収益物件への投資である。不動産価格を左右する大きな要因は還元利回りで、例えば収益が一定である場合、還元利回りが5%→6%に上昇すると価格は16.7%下落し、一方、還元利回りが5%→4%に下降すると価格は25%上昇する。還元利回りは、国債利回りプラスそれぞれの不動産に対するリスクにより構成されている。
不動産、特に収益物件については、バブル期とは逆に「良貨は悪貨を駆逐し、」選別化が激しくなる。したがって、良貨と悪貨を見極めるための確かな技術、知識及び経験が、不動産鑑定士に求められる。

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